Η Αγοραπωλησία ακινήτων είναι μία σύμβαση μεταξύ δύο προσώπων νομικών ή φυσικών (πωλητή – αγοραστή), με την οποία μεταβιβάζεται ακίνητο έναντι συμφωνημένου τιμήματος.
Η εν λόγω σύμβαση γίνεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο το οποίο στη συνέχεια μεταγράφεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή καταχωρείται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
Το πρώτο βήμα για να οδηγηθούμε στη σύμβαση αγοραπωλησίας είναι η υπογραφή μεταξύ των μερών ενός προσυμφώνου δια του οποίου οριστικοποιούνται οι βασικοί όροι της συμβάσεως.
Τίμημα, τρόπος εξόφλησης, προθεσμία υπογραφής του οριστικού συμβολαίου, ειδικοί όροι και ρήτρες για την περίπτωση υπαναχώρησης ενός από τα συμβαλλόμενα μέρη περιλαμβάνονται κατ` ελάχιστο στο ιδιωτικό συμφωνητικό. Κατά την υπογραφή του εγγράφου αυτού ο αγοραστής καλείται να καταβάλει μία προκαταβολή (αρραβώνα) ενώ το ιδιωτικό συμφωνητικό επέχει θέση απόδειξης.
Το δεύτερο βασικό βήμα εξασφάλισης του αγοραστή μετά την υπογραφή του προσυμφώνου είναι δίχως άλλο ο έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο από τον πληρεξούσιο δικηγόρο προκειμένου να εντοπιστούν τυχόν βάρη του ακινήτου ή νομικά ελαττώματα αυτού. Ειδικότερα να ελεγχθεί αν έχει καταχωρηθεί σωστά το ακίνητο στο Κτηματολόγιο, αν βαρύνεται με υποθήκες, κατασχέσεις και αγωγές διεκδικήσεως.
Είναι σημαντικό να γνωρίζετε πως οι υποθήκες και οι κατασχέσεις ακολουθούν το κάθε ακίνητο! Αν δεν γίνει σωστός νομικός έλεγχος ο αγοραστής ως νέος πλέον ιδιοκτήτης μπορεί να βρεθεί με ακίνητο που βαρύνεται με υποθήκη για την οποία δεν είχε λάβει γνώση και αναγκαστικά πλέον επωμίζεται!
Με δεδομένη την πλήρη νομική τάξη των τίτλων ιδιοκτησίας το τρίτο βήμα περιλαμβάνει τη συνεργασία δικηγόρου και συμβολαιογράφου για να δρομολογηθεί η συγκέντρωση των απαιτούμενων δικαιολογητικών και η σύνταξη των συμβολαίων.
Είναι δικαίωμα του αγοραστή να επιλέξει τον συμβολαιογράφο της αρεσκείας και εμπιστοσύνης του. Άλλωστε το κόστος του συμβολαιογράφου βαρύνει τον αγοραστή.
Ο δικηγόρος του αγοραστή παρακολουθεί την υπόθεση, ελέγχει όλα τα προσκομιζόμενα έγγραφα στον συμβολαιογράφο, συντονίζει τους εμπλεκόμενους επαγγελματίες (λογιστές, μηχανικούς, τοπογράφους), επιλύει ζητήματα νομικής φύσεως κατά τη σύνταξη του συμβολαίου, μελετά αυτό και επικουρεί την προετοιμασία των τίτλων όπου είναι απαραίτητο.
Ενδεικτικά απαριθμούνται κάποια, αν όχι όλα, τα απαραίτητα έγγραφα που πρέπει να συγκεντρωθούν και να προσκομισθούν στον συμβολαιογράφο για μια σύμβαση αγοραπωλησίας:
Αποδεικτικό Φορολογικής Ενημερότητας πωλητή από την αρμόδια Δ.Ο.Υ.
Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας (ΑΑΕ) πωλητή του e-Ε.Φ.Κ.Α.
Βεβαίωση από οικείο Δήμο περί μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας
Αίτηση-πιστοποιητικό από την αρμόδια Δ.Ο.Υ., από το οποίο να προκύπτει ότι έχει τακτοποιηθεί φορολογικά η κληρονομιά ή η γονική παροχή ή η δωρεά, όταν ο τίτλος κτήσης του πωλητή είναι από κληρονομιά, γονική παροχή ή δωρεά
Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (Π.Ε.Α.) από μηχανικό
Βεβαίωση μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαίρετων κατασκευών
Βεβαίωση μηχανικού περί ολοκλήρωσης της διαδικασίας υπαγωγής στις διατάξεις του νόμου σε περίπτωση που υφίσταται αυθαίρετη κατασκευή.
Βεβαίωση της αρμόδιας Πολεοδομίας για την περαίωση της διαδικασίας τακτοποίησης ημιυπαίθριου χώρου ή αλλαγή χρήσης.
Τοπογραφικό Διάγραμμα
Αντίγραφο Πολεοδομικής Άδειας
Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος
Πιστοποιητικό του άρθρου 54Α του ν. 4174/2013 (πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α.)
Πιστοποιητικό από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. περί μη οφειλής Φόρου Ακίνητης Περιουσίας, σε περίπτωση που ο πωλητής είναι νομικό πρόσωπο
Και τέλος βασική προϋπόθεση για τη υπογραφή των συμβολαίων είναι η υποβολή στην Εφορία δήλωση φόρου μεταβίβασης ώστε να βεβαιωθεί ο φόρος και στη συνέχεια να εξοφληθεί με εφάπαξ καταβολή.
Ως προς τη διαδικασία αυτή, πλέον λειτουργεί η ηλεκτρονική πλατφόρμα myProperty Δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων | ΑΑΔΕ (aade.gr) για την ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων του φόρου μεταβίβασης ακινήτων καθώς και των δικαιολογητικών που πρέπει να συνυποβληθούν σε κάθε αγοραπωλησία. Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, η αγοραπωλησία ενός ακινήτου ολοκληρώνεται σε 9 ψηφιακά βήματα:
– Ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση για λογαριασμό αγοραστή και πωλητή.
– Η δήλωση αποστέλλεται στη θυρίδα αγοραστή και πωλητή στο myTaxisnet.
– Ο αγοραστής και ο πωλητής αποδέχονται τη δήλωση.
– Η δήλωση υποβάλλεται αυτόματα και βεβαιώνεται ο φόρος.
– Ο συμβολαιογράφος ενημερώνεται αυτόματα για την υποβολή της δήλωσης.
– Ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο ψηφιακά (με κάρτα ή web banking).
– Το Taxis ενημερώνεται για την πληρωμή του φόρου.
– Το αποδεικτικό καταβολής αναρτάται στο myProperty για συμβολαιογράφο και αγοραστή.
– Ο συμβολαιογράφος αναρτά το συμβόλαιο στο myProperty.
Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου για χρήση ως πρώτη κατοικία ο αγοραστής δικαιούται να ζητήσει την απαλλαγή του από τον φόρο μεταβίβασης.
Οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας είναι οι εξής:
α) Ο αγοραστής ή ο/η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά τους δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 30 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ..
β) Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού.
γ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία.
Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά. Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον αθροιστικά:
α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και
β) ο αγοραστής υποβάλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που είχε τύχει της απαλλαγής.
Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη χορήγηση της απαλλαγής από τον Φ.Μ.Α. υποβάλλονται μαζί με την οικεία δήλωση, πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.
Τα δικαιολογητικά για τη διαπίστωση των προϋποθέσεων απαλλαγής καθορίζονται με την ΠΟΛ 1101/2010 (Β’ 1021) απόφαση του Υπουργού Οικονομικών.
Παρέχεται πλήρης απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης κατά την αγορά ή ανταλλαγή γεωργικών ή κτηνοτροφικών εκτάσεων, μαζί με τις εγκαταστάσεις τους που εξυπηρετούν αποκλειστικά την εκμετάλλευσή τους σε όλους τους αγρότες (νέους, νεοεισερχομένους ή άνω των 40 ετών).
Το δικαίωμα του Δημοσίου για επιβολή Φ.Μ.Α. παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας (5ετίας) από τη λήξη του έτους εντός του οποίου λήγει η προθεσμία υποβολής της δήλωσης και μετά την πάροδο δεκαπέντε (15) ετών από το τέλος του έτους εντός του οποίου χορηγήθηκε η απαλλαγή, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις, έστω και αν η υπόθεση έχει περαιωθεί.
Στην περίπτωση αυτή, και σύμφωνα με την ΠΟΛ.1101/24.6.2010 ο αγοραστής για να λάβει την απαλλαγή θα πρέπει να προσκομίσει στην Δ.Ο.Υ. του ακινήτου:
-
Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης του δικαιούχου της απαλλαγής ή άλλο/α ισοδύναμο/α πιστοποιητικό/α που εκδίδονται από τις αρμόδιες αρχές της χώρας του και ληξιαρχική πράξη γάμου ή γέννησης τέκνου, κατά περίπτωση, εφόσον τα στοιχεία του γάμου ή της γέννησης δεν προκύπτουν από αυτό.
-
Τοπογραφικό διάγραμμα με επ' αυτού βεβαίωση από τις αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες ή δήλωση από ιδιώτη μηχανικό κατά τις διατάξεις του ν. 651/1977 και του ν. 1337/1983 ότι το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το οικόπεδο μέσα στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη κατοικία είναι οικοδομήσιμο κατά το χρόνο της αγοράς και βρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο. Στην περίπτωση κατά την οποία έχει εκδοθεί από την αρμόδια υπηρεσία άδεια οικοδομής, αντί του προηγούμενου δικαιολογητικού προσκομίζεται φωτοτυπικό αντίγραφο της άδειας, εφόσον από αυτή ή το προσαρτημένο σ' αυτή τοπογραφικό διάγραμμα, εάν υπάρχει, προκύπτουν και οι δύο αναγκαίες κατά νόμο προϋποθέσεις και ο υπόχρεος δηλώσει υπεύθυνα στη δήλωση της επόμενης παραγράφου ότι όσα αναφέρονται στην άδεια οικοδομής ή στο τοπογραφικό διάγραμμα δεν έχουν τροποποιηθεί και ισχύουν κατά το χρόνο φορολογίας.
-
Υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του ν. 1599/1986 (ΦΕΚ 75 Α΄), με την οποία ο αγοραστής θα βεβαιώνει ότι :
α) τόσο αυτός όσο και ο σύζυγος και τα ανήλικα ή ανάπηρα τέκνα τους:
i. δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικοδομήσιμο οικόπεδο ή ιδανικό μερίδιο οικοπέδου ή κατοικίας σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων και τα οποία συνολικά πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους,
ii. δεν έχουν τύχει απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης, κληρονομιάς ή γονικής παροχής για την απόκτηση πρώτης κατοικίας κατά το παρελθόν,
iii. δεν έχουν μεταβιβάσει κατά την προηγούμενη πενταετία:
- την επικαρπία ή το δικαίωμα οίκησης ή ιδανικό μερίδιο κατοικίας, ή
- την ψιλή κυριότητα ή επικαρπία ή ιδανικό μερίδιο οικοπέδου που πληρούσαν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους, συναθροιζόμενα με τα λοιπά ακίνητα της οικογένειας,
β) δεν είναι συγγενής πρώτου βαθμού εξ αίματος ή αγχιστείας με τον πωλητή ή σύζυγός του
γ) κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα επί ένα (1) τουλάχιστον έτος πριν τη χορήγηση της απαλλαγής,
δ) αναλαμβάνει την υποχρέωση να προσκομίσει, μετά την κατάρτιση του συμβολαίου, τα απαιτούμενα κατά περίπτωση πιστοποιητικά που τυχόν θα του ζητηθούν από τη Δ.Ο.Υ.
-
Αναλυτική κατάσταση ακινήτων σύμφωνα με το υπόδειγμα που είναι συνημμένο στην παρούσα και αποτελεί αναπόσπαστο τμήμα της υπεύθυνης δήλωσης της προηγούμενης περίπτωσης, υπογεγραμμένη και από τους δύο συζύγους.
-
Η απόδειξη της μόνιμης κατοικίας στην Ελλάδα επί ένα (1) τουλάχιστον έτος πριν τη χορήγηση της απαλλαγής για όλες τις κατηγορίες δικαιούχων γίνεται με οποιοδήποτε νόμιμο μέσο. Ενδεικτικά αναφέρονται η υποβολή φορολογικών δηλώσεων, η βεβαίωση ασφαλιστικών φορέων, συμβάσεις εργασίας, φοίτηση των τέκνων σε σχολεία στην Ελλάδα, έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας, μισθωτήριο συμβόλαιο κατοικίας κ.λ.π.
Εφόσον συγκεντρώθηκαν όλα τα κατά νόμο απαραίτητα δικαιολογητικά και εξοφλήθηκε ο φόρος μεταβίβασης, κατά τα ανωτέρω, το τέταρτο στάδιο αφορά την υπογραφή των οριστικών συμβολαίων ενώπιον Συμβολαιογράφου παρουσία των πληρεξουσίων Δικηγόρων πωλητή και αγοραστή οπότε και ο αγοραστής καταβάλει το συμφωνηθέν τίμημα.
Σημειώνεται πως προκειμένου να αποφευχθεί η πιθανότητα εγγραφής νέου βάρους στο ακίνητο κατά το διάστημα που μεσολάβησε από τον πρώτο έλεγχο τίτλων μέχρι και την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου, ο πληρεξούσιος Δικηγόρος του αγοραστή προβαίνει σε δεύτερο – τελικό έλεγχο τίτλων του ακινήτου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό γραφείο.
Το πέμπτο και τελευταίο στάδιο της διαδικασίας αγοραπωλησίας περιλαμβάνει την μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο.
Προς διευκόλυνση των συμβαλλομένων μερών είτε λόγω διαμονής τους στο εξωτερικό ή εκτός περιφέρειας του ακινήτου που σας ενδιαφέρει να αγοράσετε ή να πωλήσετε είτε για οποιονδήποτε προσωπικό σας λόγο μπορείτε υπογράφοντας ειδικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο να ορίσετε το δικηγόρο σας ή και τρίτο πρόσωπο της εμπιστοσύνης σας για να προβεί αντί για εσάς και για λογαριασμό σας στο σύνολο των ως άνω ενεργειών.
Το πληρεξούσιο συντάσσεται υποχρεωτικά από Συμβολαιογράφο και στην περίπτωση που διαμένετε στο εξωτερικό, αυτό μπορεί να γίνει στην πλησιέστερη Ελληνική Προξενική αρχή.
Τελευταία υποχρέωση αγοραστή και πωλητή μετά τη ολοκλήρωση της σύμβασης αγοραπωλησίας είναι η δήλωση της πράξεως στο Ε9 τους εντός μήνα από την υπογραφή των συμβολαίων. Ο μεν πωλητής διαγράφει το ακίνητο από την περιουσιακή του κατάσταση ο δε αγοραστής το προσθέτει σε αυτήν.
